李剑阁:未来几年中国总体房价或出现拐点

2017-04-16 17:19 来源:光明网—经济频道 
2017-04-16 17:19:43来源:光明网—经济频道作者:责任编辑:刘超

李剑阁:未来几年中国总体房价或出现拐点

孙冶方经济科学基金会理事长李剑阁

    光明网讯 4月15日,由孙冶方经济科学基金会与浙江财经大学联合举办的首届“中国经济学家高端论坛”在杭州举行,论坛主题为“供给侧结构性改革:深化与展望”。在以“金融风险防范与房地产市场稳定”为主题的高端访谈中,孙治方经济科学基金会理事长李剑阁表示,当前一线城市的人口都是净流入的,而二三线城市人口是净流出的,因此,他认为,在未来几年内,中国除去一线城市,对众多人口净流出的城市来说,房价将面临一个拐点,房价难长久支撑。

  以下为演讲实录

  史教授刚才已经从方方面面讲了,我想提供几个数据,从需求侧,我首先说对房地产的分析,要有结构性分析,如果泛泛地讲中国房地产,那等于没说。因为我认为在不同的区域,不同的城市和不同的阶层,其中住房问题是不一样的问题。如果泛泛地说未来的15年涨,我想在未来15年有的城市,小城市会成为鬼城,不会涨。这是结构性的问题,不能笼而统之讲中国的房地产市场如何。

  从需求来讲,如果面上说中国的城镇人均住房已经到达32-33平米,城镇居民的自有住房率达到90%,大概仅次于新加坡。在全世界城镇居民的自有住房率是比较高的,当然这里要进行机构性的分析。所以未来还有几个数字要注意,大概到2050年,中国60岁以上的老人会从2亿增长到4亿,尽管这一级政府放开了单独二孩,新增婴儿的数量并不如我们原来的预期,以为放开以后人口数会增加很多。所以我在很多场合里讲,一个政府,当老百姓想生孩子的时候让他不生,功夫很难做。当老百姓不想生孩子的时候,你让他生,这个工作更难做。所以我们对未来人口的增长,新增的需求,可能不能过于乐观。

  我同时也赞成上面3位讲演嘉宾以及史教授的讲法,在土地供应方面。刚才嘉宾提到中国城市的建成率,看上去中国的城市都非常密集,高楼林立,但是和国际上相比,比方说北京,有专家专门做了比较,北京和东京相比,它的建成率大概只有1/5,和洛杉矶相比大概只有1/7。拿北京而言,先不要说到京津冀一体,也不要说雄安新区,就拿现有的北京来说,它有8000平方公里的平原,每平方公里1万人,这是我们讲的人口密度,国家规定的密度。北京市本身还有很多的地方没有建住宅,它的容纳能力实际上还很强。当然交通问题是另外一个城市管理问题,我不多讲。但是前几年的房价上涨,我同意史教授讲的,和政府的调控是很有关系的,调控一次涨一次,调控一次涨一次。调控的结果是什么?前几年的土地,2015年、2016年,不能再说更多的数据,比北京这几年供地最多的时候,只有一半,大概是五六百公顷。这显然是不够的,也就是说人为的通过调控,通过土地供应量的减少,人为地制造了短缺。当然最近北京市政府已经向外宣布,实际上是形成一个市场预期,在今后的5年里北京市将要提供6000公顷的住房土地,其中1000公顷是农村的晓山介绍讲到的,1000公顷的农村建设用地要进入城市,平均每年1200公顷要在5年里建150万套房子。所以从未来,刚才讲一线城市房价,我认为可能还是要涨。但是全国的房价,是不是都要涨?这个不能笼而统之地说,要结构性地讲。为什么?我在政府工作的时候到外面调查,你到任何一个省份,哪怕到县一级政府,县领导请我们吃饭的时候聊起来,他们都讲自己的孩子,比方我到东北,县里面的领导班子的孩子,得意一天的到了北京,稍微差一点的到了省城,几乎孩子去读书的时候,一进入大学就把房子买好了。所以北京的房子和省会的房子,刚才说一线、1.5线、二线城市,它的需求都不是以当地居民的购买力来衡量的,是一个区域性的购买力,比较高端购买力的人来确定房价的。

  所以北京的房价是以全国的高收入者的购买能力来决定的,上海也是的,杭州至少是相当于浙江的高端购买力人群来确定它的房价。所以这种地方的房价是要涨的,但是从总体来说,除了这些少数城市,可能还有一些上涨空间以外,我个人不是特别看好。刚才我讲的人均住房面积和城市自有住房面积的比例已经相当之高,但是因为我们老百姓有一个心理预期,从改革开放以来特别是1998年住房商品化以来,2003年以后人民的消费理念开始转变,开始住房消费,短短的时间里,我们中国的每一个城市居民,没有见过房价真正地下跌。所以我如果到日本去考察,日本人看了中国的房价这么涨,他们非常地担忧,包括香港房价也涨,他们说你们大多数人虽然看到了房价的波动,但是没有看到房价跌到肉里的痛苦,所以你们只想涨不想跌,只以为永远是涨上去的。这一点,我认为可能在未来几年里,中国的房价总体上,除去一线城市,可能会出现一个拐点。原因是什么?一线城市可以做人口统计,一线城市的特点是人口净流入,我本人是江苏人,我就发现像江苏的二线城市,人口都是净流出的。这一轮上涨之前,连江苏苏州这样的城市,房价都不涨,原因是苏州这样的城市,基本上人口处于平衡状态,外面有大量民工来,当地有大量的人到上海去了,所以基本上是平衡的。我本人是江苏南通人,我就知道像南通这样经济不算落后的城市,还算是可以的,但是人口也是净流出的。我前两天到浙江的宁波去考察,宁波当地的干部跟我讲,宁波这样的城市,人口都是净流出的。所以对于一个人口净流出的城市来讲,它的房价很难长久支撑。这一点,我觉得大家在考虑房价的时候,要充分地注意到趋势性的变化。谢谢!

[责任编辑:刘超]

手机光明网

光明网版权所有

光明日报社概况 | 关于光明网 | 报网动态 | 联系我们 | 法律声明 | 光明员工 | 光明网邮箱 | 网站地图

光明网版权所有