陈东琪:从市场供求关系看房价涨跌

2017-04-16 18:31 来源:光明网——经济频道 
2017-04-16 18:31:33来源:光明网——经济频道作者:责任编辑:刘超

陈东琪:从市场供求关系看房价涨跌

国家发改委宏观经济研究院首席专家、原常务副院长陈东琪

    光明网讯 4月15日,由孙冶方经济科学基金会与浙江财经大学联合举办的首届“中国经济学家高端论坛”在杭州举行,论坛主题为“供给侧结构性改革:深化与展望”。在以“金融风险防范与房地产市场稳定”为主题的高端访谈中,国家发改委宏观经济研究院首席专家陈东琪表示,要通过结构性改革坚持才能做好建立房地产市场的平稳长效机制,稳货币市场很重要。他同时强调了研究供求关系的重要性:“供求关系是我们研究问题的根本,不解决这个问题,(房地产市场)永远都是涨。”

  以下为演讲实录:

    轮到我了,讲两个角度,一个角度,我看在座的是老师和同学,研究房地产市场要有一种意识,中国的房地产市场,严格来讲1998年房改之后,真正所谓“市”的形成是2000年开始。原来的房地产是计划经济,突然放给市场,这个变化当然是很快的。17年,我们看到的量,房地产投资,房地产的房屋面积,我们再看它的价格,我们用十几年时间做了人家几十年的事情。至于未来怎么走,我觉得要多解决几个问题,拐点还不会出现,无非是把时间拉长一点。按三年平均的时间,中国的房地产从发展讲,投资也好,开发也好,还会是一个快速的膨胀。从价格来讲,可能某几个季度,某一两年稳一稳,有地方稍微低一点,过段时间上了,所以按三年平均来讲,有拐点。为什么?经济学的基本关系还是供求关系,从供给侧来讲,有几个,一个是土地供给,土地供给有地方政府在讲要增加土地供给,那也是在原来的条件下增加。对应的需求到底是均衡的还是有差别的,这是一个。第二个是货币供应,从货币角度来讲是供应,从房地产角度来讲是需求,我们拿这个钱去买房子。我们现在156多万亿货币,74万亿的GDP,我们的GDP是什么样的情况?我刚才讲历史,改革之后40亿50亿不到,本世纪初不到10万亿,目前74万亿,很大程度上是货币供应的增加,货币对GDP的背书是增加的,现在2倍多了。放到哪里去了?很大一方面是建筑。所以10万亿到74万亿,这64万亿净增的很大一块,至少会有增量的2/5左右是在房地产。你看三年前的房子还是那个,十多年前是什么价,五年以前是什么价,一年以前是什么价,现在是什么价。所以历史来看供求关系,土地的供求和货币的供求,如果没有体制机制上的变化来改变这种均衡,怎么会出现价格的持续性下降呢?我讲的不是一点都不降,2008年到2009年也一样降了,但是2010年稳了以后一下子就上来了。所以经济学要分析一种很重要的关系就是供求关系,货币和购买商品的供求关系,你如果这个不解决,市场的供求关系在这儿,下一步就是要调整供求的结构。

  还有一个我们现在讲到房市的市,刚才讲到结构性,不同的地区,不同的领域和不同的市场,还有一个很大的结构性,中国的房地产市场不像欧美,90%几的城市化率,所以农村和城市是一样的,我们的房价是局部市场,现在我们的城市人口56%,44%的城市人口在城市房产有没有市场?货币供给以后吸纳了,所以我讲财产性收入是农村这一块,属于今后10年、20年农村的房产市场起来了,它会是什么情况?所以这种结构性的观念,我们要看到。当然我们在做政策研究的时候,也要看到,要慢慢地把房地产市场向农村延伸,让这种结构,我们要结构性问题,结构性解决,来解决结构性问题。只有这样,所以房地产市场,不是一般地谈前景,但是有一点可以确定,中国的结构性和国际上来比更具有特色。刚才剑阁讲的,这是我多年来认为的,所以在2012年、2014年的时候,在台上辩论,有学者说房地产要掉30%,我说不可能,原因是这种结构性问题,2014年不仅没有下降30%,你看涨了多少?所以我们说总书记提出的供给侧结构性改革,为什么今年讲四大任务,一定要讲到房地产?就是想解决这三大失衡当中的根本性的房地产市场结构性的问题,当然现在还没有涉及到城市,城乡之间的房地产市场的结构性,供给侧结构性改革没有涉及到。我们现在讲的房地产市场就是讲的城市房地产市场,所以这个“市”不是完全的“市”。我们来分析个市场,无论是投资家也好,买家也好还是规划也好还是要看得出这个趋势。我的理解就是要建立房地产市场的平稳长效机制,要通过结构性改革坚持才能做好。稳货币市场很重要,重要的是改革的灵魂指向。

  说来说去,如果我是地方市长,或者我是某一个省的省长,我会怎么做?你能给我一个积极的货币布局格局,积极的市场格局,他会这么去做,关键是宏观的结构性的供给环境、需求环境,这方面去调,恐怕是解决房地产市场这种根子的问题。但是我要说的是,大家要理性一点,当然我不认为房地产市场一定是价格要上涨的。总体来讲我们是说稳,防止房价的过快上涨。但是如果从历史,从供需,从供给本身的结构性问题来讲,如果我们不在这方面做更多的努力,所有的变化不久以后都会脱离现实。因此我们要转变意识,我的看法是房地产市场不是一个局部问题能够解决的,不是某一个地方政府领导,不是某一个板块,你要想让它不涨,这是不可能的。全国13.5亿人口,乡那一块是没有“市”的,八九十年代农民建了房子,没有形成市场,是不能流转的。所以只有城市在流转,最后出现的情况,房子是用来住的,不是用来炒的,但是我认为炒关键是体制机制。钱没有地方去,要么跑到国外去,去国外也有风险,再去做别的行业,做制造也很难。所以刚才我讲为什么制造业改革很重要?钱到哪里去?你讲到钱的时候,总会想你原来没有钱是买点消费品,现在发现消费结构变了,我又要去买点房子,你说不去买,钱放到哪里去?这是有钱的烦恼,所以你必须解决这个问题。我的看法,我很宏观的,从经济学开始,我学习了40多年,研究了30多年,我发现供求关系是我们研究问题的根本,不解决这个问题,永远都是涨,当然不是天天涨、月月涨、年年涨,但是总体来看是台阶式地上涨,稳一段时间再涨。我就讲这些,谢谢!

[责任编辑:刘超]

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