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小产权房的法律风险你知多少?

来源:光明网-法治频道2020-03-26 09:56

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  宪法第十条规定“城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。 国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

  集体土地分为:建设用地、农用地(例如耕地、林地、园地、牧草地等)、未利用地(荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地等)

  集体建设用地分为三大类:城乡居民住宅用地(例如宅基地)、公益性公共设施用地(例如交通、水利、通信等设施用地)和经营性用地(例如乡镇企业或村办企业用地)

  一、小产权房的定义及类型

  1、什么是小产权房?

  小产权房指在农村集体土地上修建、按现行《土地管理法》和《物权法》的相关规定不能进入正式的房地产市场而商品化的房屋。

  2、小产权房“小”在哪里?

  a.在房地产市场上的可转让性较城镇国有土地使用权的低下地位;

  b.不能登记和“非法”地位

  3、小产权房的类型

  a.建房行为不合法的小产权房。这类小产权房是因违反土地管理法规,不符合土地和建设规划,未履行合法审批程序,在集体土地上建造用于居住的房屋。

  b.建设行为合法,房屋买卖主体受限制的小产权房。这类小产权房的建造符合土地和建设规划,办理了合法审批手续。房屋原始取得者的主体范围及买卖受限制,仅限于本集体经济组织的成员。

  小产权房涉及的法律风险分析

  二、小产权房买卖合同效力问题

  1、本集体组织成员之间买卖宅基地上小产权房一般认定合同有效

  2、本集体与他集体组织成员之间买卖宅基地上小产权房一般认定合同无效

  3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房合同效力问题

  裁判思路的转变:从确认购房合同无效并对购房者的损失按照双方过错程度进行分担,到对于出售者要求确认合同无效、返还房屋等诉求均认为不属于人民法院受案范围,裁定驳回起诉。

  三、特殊情形下小产权房的法律问题处理

  1、小产权房能否作为债务抵押?

  根据我国物权法的规定,不动产作为债务抵押,应当办理抵押登记,债权人的抵押权自登记时生效。小产权房因无法办理抵押登记时,债权人无法实现抵押权。即便债权人与债务人订立了关于小产权房的抵押合同,债权人欲实现抵押权诉至法院,法院或是不予受理或是认定抵押权未成立。

  2、离婚时如何处理小产权房

  a. 对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定;

  b.对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定;

  c. 离婚时未取得小产权房权证的,法院通常不做处理。

  3、就宅基地上房屋订立的租赁合同是否有效

  对宅基地上房屋租赁合同的效力应结合具体情形进行判断,并不因房屋性质的特殊性,而影响租赁合同效力,若不存在其他违法情形,应认定相应租赁合同合法有效。

  4、如何继承、分割小产权房?

  小产权房作为民法上的物,属于私人财产,只是涉及违法用地、违法建设和销售,无法取得权属证书。依据《物权法》、《继承法》、《土地管理法》等法律法规,发生继承时一般仅对使用权作出裁决。

  5、就非宅基地上的“小产权房”订立的租赁合同是否有效?

  因“小产权房”一般未取得房地产权属证书,也没有建设工程规划许可证、主体消防合格证,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”的规定,该租赁合同系属无效。

  6、就非宅基地上的“小产权房”订立的租赁合同是否有效?

  因合同无效支付的押金、定金、租金和其他财产损失如何处理?

  相应押金、定金应予返还,而租金参照合同约定的标准支付占用期间的使用费,其他财产损失依据双方过错大小酌定承担。

  四、温馨提示

  依据《土地管理法》、《物权法》、《合同法》、《担保法》等现行有效的法律法规,购买小产权房的主要原因如下:①不具备购买商品房或二手房资格;②小产权房比商品房价格便宜得多;③未来可能面临拆迁,能获得大额补偿等。

  但同时也存在如下风险: ①存在安全隐患;②不能贷款买房;③转手难;④配套设施不足;⑤转让、继承、抵押受限;⑥发生纠纷法律不予保护。由于小产权房存在分散登记历史遗留问题,也拥有农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度探索,充满了不确定性。

  因此,建议谨慎购买小产权房。

  (北京市通州区人民法院 何娇)

[ 责编:孙满桃 ]
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