近日，李某遇到了烦心事，为帮朋友租房子，向中介公司支付了1000元。现在李某的朋友与中介公司未就租房事宜达成一致，那么李某之前垫付的款项如何认定呢？双方各执一词。

案情简介

李某的朋友欲承租一套房屋，看过一次房后委托李某与中介公司处理租房事宜。

李某与该中介公司业务员赵某就租房事宜口头达成看房协议，约定租房起租日期等事宜。中介公司要求李某先支付定金1000元，李某通过微信转账1000元，转账备注说明为“502室，租房订金”。

中介公司收到款项后开具专用收据两联发票，载明收到502房屋定金1000元。业务员赵某还向李某表示“明天随时联系我就行了”。

次日看房后经过考量，李某称该房屋不满足其朋友的需求，于是告知业务员赵某对该房屋不满意，要求中介公司退还1000元。

李某认为：业务员赵某一再要求其支付定金，并且双方通话时赵某表示如果不租可以退还该款项，向其交纳1000元也是怕该房屋被别人承租，故先支付1000元意向金。

中介公司称，12月6日，业务员赵某明确和李某提过502室别人也想租，如果李某的朋友想租就定下来并支付1000元定金，后李某微信转账1000元。12月7日，李某与其朋友第三次看房，主要涉及家具摆放问题。12月8日李某表示不租房了要求退还1000元。李某支付的1000元为案涉房屋的租房定金，在支付定金后李某表示不承租该房屋，李某存在违约行为，中介公司不应返还该定金。

法院审理

通州法院经审理认为，本案的主要争议焦点有以下两点：

1000元是定金还是订金？

关于1000元款项的性质问题。根据本案查明的事实，首先，12月6日之前李某朋友已经看过案涉房屋并要求业务员赵某与李某联系，业务员表示如果李某与李某朋友商议完毕则先支付定金，之后方便时到中介公司签订租房合同，李某回复“一会等他没事了，我跟他商量一下”，大概两个小时后业务员询问李某是否可以“先定”，如此“别人再想定也没用了”，并要求李某转账备注案涉房屋租房定金。从业务员赵某发送的信息可以看出中介公司要求李某支付的是租房定金，目的是担保该房屋成功租赁。

其次，在业务员提出支付定金要求后，李某转账支付1000元，虽然其备注的为“订金”，但随后双方写上了案涉房屋的起租时间，说明双方就租赁合同签订事宜进行了协商。业务员收到1000元后通过微信向李某发送了专用收据，明确载明1000元为定金。李某收到该收据后并未对1000元系定金提出任何异议，亦表示支付1000元的目的是“怕别人将房屋租走”，故该款项的目的是为了担保案涉房屋的成功租赁。

综上，本案诉争1000元的性质为定金，系双方签订房屋租赁合同的一种担保。

中介公司是否应当退还1000元？

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，应当双倍返还定金。本案中，李某与中介公司并未成功签订房屋租赁合同，中介公司并未违约将该房屋出租给他人，李某并未举证证明涉案房屋存在客观无法承租的情形，亦未举证证明中介公司存在违约行为导致合同目的无法实现。李某明确表示不承租涉案房屋，其存在违约行为，无权要求中介公司退还1000元定金。

故通州法院判决驳回李某全部诉讼请求。

双方均未上诉，目前该案件已生效。

法官提示

定金 VS订金

定金是一个专门的法律概念,其目的主要在于对合同的成立、生效或者履行起担保作用,并有特定的定金规则,即“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。” 定金成立必须满足以下要件：（1）最高限额不超过主合同标的的20%（超出部分一般视为预付款）；（2）定金约定的方式必须是书面形式；（3）定金是实践合同，以实际交付为成立要件；（4）定金约定必须明确，约定不明确的视为没有约定。

订金，只是单方行为，不具有担保性质，严格来说，订金并非法律概念。订金在审判实践中一般被视为预付款，出现违约时,也不能适用定金规则进行处理,一般只能按照预付款的规则进行处理,即接收订金的一方不履行合同时,应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。反之，支付订金的一方可以要求违约方返还订金及赔偿违约损失。如果双方交易成功，订金很多时候直接冲抵价款。

本案中，中介公司要求李某支付“定金”，李某虽然在转账时备注为“订金”，但在收到中介公司开具的“定金”收据后其未提出任何异议，同时其支付1000元的目的是“怕别人将房屋”，具有担保案涉房屋成功租赁的目的。所以李某交付的1000元性质为“定金”，在李某违约后，故无权主张中介公司退回。

在日常生活中，大家难免会遇到需要支付“定金”或者“订金”的情形。

交定金注意事项有哪些？

大家一定注意尽量采用书面形式，不能只是口头承诺，由双方共同确认支付款项的性质。定金最大的特点便是其文义性，即当事人必须在书面合同中注明“定金”字样或者“定金罚则”，定金条款才能发挥其效力，口头约定无效。

交订金注意事项有哪些？

在签订合同时，或者在涉及预付款问题的时候，一定要认真阅读合同里的相关文字规定。如果支付的是“订金”，根据其预付款的性质，交付订金的数额不宜过大、交付时间不宜过早，以维护交易的安全。

最后提醒大家，消费者在预先支付款项的时候，要弄清楚缴纳款项的性质，缴纳款项后务必要对方在相关票据中说明款项性质。同时妥善保存支付凭证、聊天记录等证据以备双方发生纠纷时作为证据使用。

法条链接

《民法典》

第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

文字：马国磊

编辑：岳兵