为强化诉源治理工作，向前站一步服务保障北京城市副中心建设，应中共北京市委政法委员会机关下沉大营村工作组的邀请，北京通州法院综合审判庭法官徐宪龙利用周末时间前往通州区潞城镇大营村开展“京法巡回讲堂”，送法进社区。

　　徐宪龙法官以审判中发现的问题为导向，结合新公布的《中华人民共和国民法典》和其他相关法律法规，从房屋租赁合同的界定、订立和效力、履行、解除四个方面，为村民讲授“房屋租赁那些事”。课程深入浅出地讲解了相关法律依据、法律风险及防范对策，对于引导村民依法依规订立、履行房屋租赁合同，保障各方合法权益具有重要现实意义。

　　在做好本次授课的同时，徐宪龙法官积极回应村民诉求，结合农村实际和审判经验，制定了大营村房屋租赁合同示范文本。

　　市委政法委机关下沉工作组和村两委班子成员在现场听课，全村数百户村民通过户外投屏和钉钉网络平台在线听课，通州电视台对整个普法活动进行了相关报道。

　　关于房屋租赁合同都有哪些知识点需要了解，法官为你来解答！

　　Q：签订房屋租赁合同是否必须采取书面形式？民法典对书面形式认定是否有变化？

　　A：无论是《中华人民共和国民法典》还是《中华人民共和国城市房地产管理法》对于房屋租赁是否签订书面形式的合同，仅作出了倡导性的规定，并不强制。

　　《民法典》第四百六十九条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

　　以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。”该规定明确了签订合同可以采用口头形式或其他形式，同时进一步丰富了书面形式的外延。

　　Q：口头形式的房屋租赁合同存在什么样的法律风险？

　　A：《民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”

　　第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”

　　口头形式的房屋租赁合同，产生争议时，首先关于租赁期限无法确定的情况下，视为不定期租赁，合同双方享有任意解除权，会导致房屋租赁法律关系的不稳定；另一方面是举证困难，口头形式的举证，主要是当事人陈述、证人证言或者有争议的视听资料等。这些形式的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；（四）存有疑点的视听资料、电子数据；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。”的规定不能单独作为认定案件事实的根据，增加了当事人举证的难度，建议签订房屋租赁合同采用书面形式的合同，明确双方的权利义务和法律责任，从而保障各方的合法权益。

　　Q：房屋租赁合同未进行备案是否影响合同效力？

　　A：《中华人民共和国房地产管理法》第五十四条规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”

　　该规定属于管理性规定，根据民法典第七百零六条“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。”

　　但合同备案便于人员管理、社会矛盾排查，同时也便于相关税费的缴纳和抵扣。

　　Q：对于没有不动产权证书或者宅基地使用权证的房屋对外出租，合同效力会是什么样的呢？

　　A：此种情况下，要区分无法取得不动产权证书或者宅基地使用权证的原因。

　　若因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的内容进行建设所致，应认定为无效。

　　依据为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

　　对于已经竣工验收合格但尚在办理房产证的房屋出租，因权利人已经享有占有使用房屋的权利，因此出租合同属于有效合同。

　　Q：承租人在房屋内出现如被盗、受伤等人身或财产损害的情况，出租人需要承担责任吗？

　　A：民事责任是违反民事义务所产生的法律责任，包括违约责任和侵权责任。

　　根据《民法典》第一百八十六条“因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。”

　　第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

　　第一千一百六十五条“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”

　　出租人是否应承担责任，可以从出租人是否有违反约定义务或法定义务的情形，违反义务的行为和损害后果之间是否有因果关系，出租人是否有过错等因素来综合判断。

　　文字：徐宪龙