案例名称：大栅栏历史街区保护修缮

　　案例类型：实施项目类

　　参与单位：大栅栏琉璃厂建设指挥部、北京大栅栏投资有限责任公司、北京大栅栏安创置业有限公司

　　实施时间：2010年至2020年10月

 

　　大栅栏被吴良镛先生评价为“一部中国城市史活的教材”，是北京格局最完整、最具南城特色的历史文化街区之一。从明代到建国初期，大栅栏片区融合鼎盛时期商业多元功能，在六百年风雨中集散着南来北往的各方来客，历史上曾存有约106处老字号，是北京传统商号品牌聚集地与输出地。区域内建筑形态多样，涵盖明清、民国、近现代等不同时期的建筑；历史文化遗存丰富，名人故居、会馆、寺庙、书局众多，是北京胡同文化古今交融的典范之一。

　　作为大国首都窗口地带的老旧社区，大栅栏占居城市的中心，已然是老城中原貌保留南城胡同肌理的孤本，虽衰败严重，却尤为珍贵，可以说大栅栏是北京老城发展的一面镜子、一个缩影，繁华与衰败都格外惹人注目。

大栅栏历史街区演变（图片来源：大栅栏官网）

　　对老城改造进行有机更新，是历史街区实现可持续发展的有效途径之一。历史街区通过保护复兴重新融入当代的城市生活。大栅栏更新计划正是在这一历史使命下应运而生，也是在北京市历史文化保护区政策的指导和市区两级政府的支持下，由北京大栅栏投资有限责任公司作为区域保护与复兴的实施主体，创新实践政府主导、市场化运作的旧城城市有机更新计划。

 

可持续发展下的城市再更新

杨梅竹斜街

　　杨梅竹斜街片区位于大栅栏西街斜街保护带北侧，是大栅栏商业街与琉璃厂东街的贯通线，是整个大栅栏文保区的核心区域。长496米，北起耀武胡同，南至大栅栏西街，西起延寿街、桐梓胡同，东至杨威胡同、煤市街。杨梅竹斜街在明代就被称为“斜街”，因为该街的走向自东北向西南倾斜，故得名。

　　为加快推进首都旧城保护发展工作，北京市于2010年成立历史文化名城保护委员会，并于同年将杨梅竹斜街环境更新及公共空间营造项目列为四个旧城改造新模式的试点项目之一。2011年，北京大栅栏更新计划启动，杨梅竹斜街试点项目正是大栅栏“更新计划”的重要部分。通过自愿式腾退释放出的零散空间，作为活化利用的文化再造试点，积极引入设计师、艺术家为主要力量进驻，通过城市策展、北京国际设计周等跨界平台进行推动，形成了一条浓郁的文化艺术底蕴的杨梅竹斜街。

　　1.结合历史功能的特色业态

　　历史上，杨梅竹斜街即是一条文化书香之街。这里曾书局林立，诸多文化名流在这儿留下足迹，梁诗正、沈从文、鲁迅、郁达夫寓居街内。因此，在商业业态的引入上也多与之相关，呈现街区历史功能特点。

济安斋书店，也是家庭博物馆（图片来源：网络）

　　2.居民参与非遗文化传承

　　通过对街区整体环境、基础设施的改造，和前期小范围的试点改造，让当地居民对街区的利用逐渐感兴趣，引入居民参与经营的方式，展示、传承北京的特色文化。

中国非遗手工艺金丝彩釉画传承人郭巍2018年受邀入驻了杨梅竹斜街79号，他以“本然造物”为品牌名开了一家掐丝珐琅画传习馆，入驻几个月便引来无数居民的关注（图片来源：网络）

　　3.文化创意引导下的零散建筑利用

　　杨梅竹斜街片区处于半腾退状态的老房子，这些零散的建筑空间和未腾退的居民共享走廊、楼梯、院落等公共空间，由于质量差、体量小等问题难以直接利用。“内盒院”设计方案其本质是在不改变老房屋框架等原始构件的基础上，在建筑内部通过整合各部分搭建“房中房”，既能完全保留老房屋，又能在内部创造出满足现代生活使用标准的建筑空间。

采用内盒院改造后的杨梅竹斜街72号院（图片来源：众建筑众产品）

　　4.分阶段推进有机更新

　　试点示范：以实施主体作为最主要的参与者，示范性地进行区域的软硬件改造，集中解决最迫切的问题。

　　社区共建：联合居民、社区等继续推动区域的软硬件改造，重心逐步转移至区域留驻居民的精神生活。

　　全面发展：实施主体逐步退出，由居民、社区和社会力量共同进行持续的区域改造。

杨梅竹斜街30号文艺商铺改造（图片来源：大栅栏）

　　历经七年的探索与尝试，杨梅竹斜街保护修缮试点项目已腾退居民792户，疏解人口2068人，拆除违建53处，广告牌匾51处。15处历史建筑得到原汁原味的保护，25处重要风貌建筑立面得到原真性修缮，75％普通建筑立面按照不同建筑元素进行弹性设计与改造。腾退后的空间一方面改造成公共厨房、邻里共享空间、内盒院等满足在地居民的生活性服务功能，另外也结合杨梅竹斜街的区域文化特性，适度引入了以书店出版、独立文化传播及生活方式新商业为主的文创体验产业。

　　如今杨梅竹斜街上，回归原貌的历史建筑，修缮后的闲置民房，文化创意商铺，隐形的天线，甚至“大栅栏”logo的井盖和每一块纹理砖都给人耳目一新的印象。当您闲云信步走在杨梅竹斜街时，定能被路边模范书局、铃木食堂、采瓷坊、postcards、兔儿爷等知名文化体验品牌店吸引，感受到“书卷”气息的历史文化街区。

 

从共生院到共生街区发展升级

观音寺片区

　　大栅栏观音寺片区位于《北京城市总体规划（2016年—2035年）》中划定的13片文化精华区之一——“琉璃厂—大栅栏—前门东”文化精华区，是首都功能核心承载区之一。四至范围北至琉璃厂东街，南至五道街单号，铁树斜街双号，大栅栏西街双号，东至桐梓胡同、煤市街，西至南新华街，涵盖“环天安门广场——前门大栅栏文化探访路”，系统串接和生动展示了散布于核心区各处的历史文化资源。相较杨梅竹斜街，观音寺片区历史文化底蕴更为深厚、胡同肌理更为凸显、地理位置更为关键，是大栅栏文保区中具有典型代表性的一个区域。

　　观音寺片区占地约15.4公顷，建筑面积约14.2万平方米，片区内居民 2394户、6293人，是西城区第四个、也是规模和腾退量最大的申请式退租项目。按照蔡奇书记“打造第二条杨梅竹斜街”的指示，2019年6月启动观音寺片区老城保护更新项目前期研究。2020年10月26日，北京大栅栏安创置业有限公司作为观音寺片区项目的实施主体，组织开展区属直管公房申请式退租、申请式改善、恢复性修建和环境整治提升等工作。申请式退租工作遵循“居民自愿、平等协商、公平公开、适度改善”的原则，充分尊重居民改善意愿，切实保证居民合法权益。

　　截至2022年2月25日，共计1085户已签约居民参与退租，累计收房1070户，解约996户。完成了观音寺片区业态导则的制度，开展已腾退资产活化利用。联合北京国际设计周平台组织了片区视觉形象及标识导览设计竞赛，完成大栅栏西街牌匾店招及导览方案设计。选定6个保护性修缮试点院落，其中整院修缮类3个、共生单元2个、共生院及申请式改善1个，现已全部启动工程施工，其中1个院落已完成工程验收，进入常态化资产运营阶段。

申请式退租签约现场（图片来源：清华同衡规划播报）

　　1.保护老城历史与传统风貌 提炼特色历史空间骨架

　　观音寺片区历史文化底蕴深厚，资源禀赋众多，曾是元大都与金中都间的必经要道，也是从正阳门通往卢沟桥方向的重要交通、商贸路径。在片区更新改造的过程中，通过文物活化利用，将观音寺片区项目范围内观音寺、五道庙、谭鑫培故居、梅兰芳祖居、梨园公会、东南园胡同49号、大安澜营胡同13号等7个文物节点串联呈现，以点带线形成涵盖梨园文化、商贾文化、会馆故居文化、京味儿民俗文化等特色探访线路。

　　2.提升人居环境和城市品质 实现街区共生化

　　观音寺片区在充分研究申请式退租政策和“共生院”案例的基础上，创新性地提出了“共生街区”理念，结合“退租”和“换租”两个创新策略，规避共生院内部相互干扰的缺陷，实践邻里单元模式。探索新老建筑有机融合，在传统胡同的局限空间中创造更多可供多人居住的超小型社会住宅，植入微型艺术馆和图书馆的空间和功能，探索北京老城胡同与四合院有机更新。基于杨梅竹斜街项目的成功经验，观音寺片区全面保障街区民生，划定共生单元，突破共生院边界，从共生院落向共生街区模式发展升级。

共生街区模式示意（图片来源：清华同衡规划播报）

　　3.业态升级化，管理智慧化 更新可持续

　　通过加强对海绵城市、智慧化设备设施、5G等新技术的应用，加大在社区大数据、智慧停车、人本监测、智能化家居、共享服务、院内小市政排污排水等方面的创新技术合作与应用，充分了解民意需求，在街区更新中充分发挥科技优势，让胡同居民过上现代生活。建设全生命周期管理架构，打造闭环运营服务体系，形成一套实施的路径、模式、政策框架，实现街区更新的可持续。

观音寺项目概念方案效果图（图片来源：清华同衡规划播报）

　　2011年，大栅栏和北京国际设计周开始合作，前后共举办800个展览以及上百场活动；成立了大栅栏跨界中心平台，通过与城市规划师、建筑师、艺术家、设计师以及商业家合作，探索并实践历史文化街区城市有机更新的新模式，提升北京胡同文化世界影响力。

　　作为北京老城区的一个符号，大栅栏的更新再生不仅仅是京畿心腹之地胡同生活方式的重生复兴，它对其他城市的城中村、里弄等城市旧区改造更带有示范效应。

　　

获奖信息

　　2012 年，荣获国际设计周城市品质设计应用奖；

　　2013 年，荣获亚洲设计大奖 (DFAA) 银奖；

　　2014 年，荣获中国城市馆特别促进奖、中国城市馆杰出成就奖、2014 年红点奖；

　　2015 年，荣获美国 Architizer A+ Awards 两项评审大奖、入选首批中国历史文化街区；

　　2016 年，荣获“全国工人先锋号”荣誉称号、微杂院获 2016 年阿卡汗建筑奖；

　　2017 年，荣获香港公共艺术系列奖、科委“北京典型街区居住于产业空间设计”研究与示范支持。

 

　　内容来源：《北京历史文化名城保护优秀案例汇编集（2013年-2022 年）》、北京西城、清华同衡规划播报、HIT杨晓冬项目组、大栅栏、北京大栅栏安创置业有限公司

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